Вопрос-ответ
Прямого запрета на учреждение частью садоводов нового СНТ в законе не содержится, однако на практике сделать это очень трудно. Возникнут длительные имущественные споры по управлению общим имуществом СНТ, перспективы которого неизвестны. Выдел доли в общем имуществе при выходе из СНТ также не предусмотрен.
В соответствии с Федеральным законом № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (ст. 8, 19) при выходе из членов садоводческого товарищества утрачиваются права на имущество общего пользования, которое находится в совместной собственности членов товарищества (дороги, водонапорные башни, канализация, площадки для сбора мусора и проч.). Поэтому обязательное условие выхода из товарищества — заключение с ним письменного договора о порядке пользования и эксплуатации инженерных сетей, дорог и другого имущества общего пользования. Договор заключается в порядке, определенном общим собранием членов товарищества. Тарифы по договору не должны быть выше аналогичной платы для членов садоводческого товарищества.
В том случае если СНТ будет уклоняться от заключения с вами договора или выставлять необоснованные (завышенные) тарифы, Вы вправе защищать свои права в судебном порядке.
У жизни в СНТ есть преимущества и недостатки. Вот основные.
✅ Садоводы сами решают, как и что организовать у себя на территории. Не нужно обивать пороги и получать согласования, чтобы положить асфальт на дороге или поставить шлагбаум.
✅ Можно оформить постоянную регистрацию, если дом построен по всем нормам. В паспорте так и будет написано: «Садовое некоммерческое товарищество „Солнышко“, участок 72».
✅ Для автовладельцев с пропиской в СНТ ниже сумма страховки машины по ОСАГО.
✅ В СНТ, как и в сельской местности, ниже тариф на электроэнергию.
❌ Вопросы жизни в СНТ часто решаются не так дружно, как хотелось бы. Интересы садоводов иногда расходятся, СНТ может даже разбиться на несколько враждебных групп.
❌ Помощи от властей ждать не приходится, а отказы муниципалитета вмешиваться в работу СНТ будут, скорее всего, законными. Например, во многих СНТ стоит проблема бесхозных электросетей: раньше их обслуживало предприятие, которое выделяло садовые участки, а потом они стали ничьими. Передать их кому-то на баланс — целая история.
❌ Никогда не знаешь, как поведет себя председатель и насколько он хороший хозяйственник. У председателя много возможностей нерационально использовать общественные деньги. Случается и воровство. Здесь главное — периодически менять председателя, потому что чем дольше он засиживается, тем хуже.
❌ Садоводы иногда хитрят. Например, некоторые воруют электроэнергию. А СНТ рассчитывается по общему счетчику, и в конце месяца показания индивидуальных счетчиков должны примерно сойтись. Но зимой регулярно бывает недостача, у нас это 20—30 тысяч рублей: кто-то подключился мимо счетчика, а платят все.
❌ Собрать взносы и сделать это вовремя — проблема. Некоторые платят с задержкой, некоторые вообще не платят. Например, собственники заброшенных участков часто думают, что их это не касается, так как они не приезжают в СНТ. Но это не так. Ситуация становится немного лучше, если прописать в уставе пени за просрочку.
❌ В СНТ нельзя взять льготную ипотеку, как для участка под ИЖС, и использовать маткапитал для строительства дома.
Это возможно не всегда. Первое, на что нужно обратить внимание, — это категория земель по назначению и вид их разрешенного использования.
Информация о земле есть в выписке из ЕГРН. Еще можно узнать ее по кадастровому номеру на сайте Росреестра или на публичной кадастровой карте.
Всего существует семь категорий земель по назначению:
- Сельскохозяйственного назначения.
- Населенных пунктов.
- Промышленности.
- Особо охраняемых объектов.
- Лесного фонда.
- Водного фонда.
- Запаса.
Перевод из СНТ в ИЖС возможен только для земель населенных пунктов. Если СНТ стоит на землях сельхозназначения, скорее всего, ничего не сделать — разве что добиваться присоединения к ближайшей деревне.
Менять нужно вид разрешенного использования. Их очень много, все они перечислены в классификаторе. Садовые участки могут быть обозначены как «садовый земельный участок», «для садоводства», «дачный земельный участок» и «для дачного хозяйства». Это нужно преобразовать в земли «для ИЖС».
Потребуются:
- Решение общего собрания СНТ.
- Согласие местной администрации. Для этого пишут ходатайство на имя главы администрации или мэра и объясняют, что и зачем нужно преобразовать.
Но нужно учесть, что если новая кадастровая стоимость земли будет превышать старую, то муниципалитет может обязать в течение года уплатить госпошлину и назначит ее размер. У моих знакомых было так: кадастровая стоимость участка в СНТ была 890 000 ₽, а после перевода в земли ИЖС стала 1 600 000 ₽. Муниципалитет назначил пошлину в размере 10% от разницы, 71 000 ₽. Пришлось платить.
Стоит заранее подумать, насколько выгоден перевод СНТ в ИЖС. Основная разница в том, что на землях ИЖС за содержание дорог и прочей инфраструктуры отвечает муниципалитет. СНТ как таковое больше не нужно, взносы сдавать тоже не требуется, а правление можно распускать.
Но на практике не факт, что администрация будет качественно выполнять обязанности: районы ИЖС часто завалены снегом зимой и мусором летом. И если в СНТ всегда есть председатель, с которого можно спросить и которого не так сложно поменять, то в случае с муниципальной администрацией все не так просто.
Как правило, для перевода из СНТ в ИЖС дачники нанимают профессиональных юристов. Помощь в смене вида разрешенного использования стоит от 30 000 ₽, но все зависит от сложности дела.
Можно, но в этом случае собственник участка все равно обязан платить членские и целевые взносы, ведь его участок не выделен территориально из границ садоводства.
Так же, как и вступить, — по заявлению. Обычно выходят из СНТ, если садовод продал или подарил участок. Или если земля перешла по наследству после смерти члена товарищества.
Но можно выйти из СНТ и просто так: садовод не обязан объяснять решение. В таком случае подают заявление в правление о выходе из товарищества. Членство прекращается в день подачи заявления, отдельного решения правления или общего собрания не требуется.
В уставе можно прописать правило, что при отчуждении участка бывший собственник автоматически исключается из СНТ — без заявления.
Бывает, из СНТ исключают принудительно. Например, садовод долгое время не платит взносы или не оплачивает электроэнергию. Если разговоры не помогают, начинается процедура исключения.
Председатель пишет письмо с требованием исправить ситуацию. Если и это не возымеет действия, то вопрос выносят на общее собрание. Собрание может исключить садовода из СНТ. В таком случае он остается сам по себе, но все еще обязан платить взносы, а его долги СНТ может взыскать в суде.
Вступить в состав садового некоммерческого товарищества может только гражданин РФ — собственник участка в этом СНТ или иностранец, владеющий землей на праве аренды или срочного пользования.
В новом СНТ все выглядит так:
- Государство или муниципалитет выделяет участки земли под садоводство.
- Садоводы избирают председателя и правление СНТ, принимают устав.
- Правление составляет список будущих членов СНТ.
- Председатель регистрирует устав в налоговой и создает юрлицо.
- Председатель открывает счет в банке.
- Членам СНТ выдают членские книжки.
Если СНТ уже есть, то владелец участка, который купил его или получил по другой сделке, например в дар или наследство, сначала оформляет право собственности в Росреестре. Потом приходит в правление с выпиской из ЕГРН и пишет заявление, чтобы его приняли в члены СНТ.
Заявление утверждают в течение 30 дней и выдают членскую книжку. В ней будут данные об уплаченных взносах, платежах за электроэнергию по индивидуальному счетчику.
ст. 14 закона о садоводстве
Членские взносы.
Из них состоит бюджет СНТ. Их обычно сдают раз в год, но можно организовать ежемесячные платежи: это на усмотрение конкретного СНТ и общего собрания.
Сроки и порядок внесения членских взносов прописывают в уставе. В некоторых СНТ надо платить один раз всю сумму, в других можно вносить постепенно, например половину осенью, а половину весной. Но обычно все садоводы должны полностью сдать взносы к лету: без денег не отремонтировать водопровод, не перекрасить забор и не привести в порядок дороги.
По закону можно устанавливать фиксированный размер взносов, например 5000 ₽ с человека. Но чаще считают пропорционально площади участка.
Целевые взносы.
Их собирают разово, на крупные мероприятия. Например, если нужен ремонт трансформатора, замена электрических проводов во всем садоводстве, перекладка печи в доме сторожа или установка там стеклопакетов.
Назначение, размер, порядок уплаты и расходования целевых взносов утверждают на общем собрании. Целевой взнос обычно делают одинаковым для всех членов товарищества.
Вступительный взнос.
С 2019 года, когда начал действовать закон об СНТ, вступительные взносы не взимают. Прямого запрета в законе нет, но указано, что есть только два вида взносов: членский и целевой.
Однако я знаю случаи, когда при создании СНТ на новых землях владельцы участков сами принимали решение уплатить вступительный взнос — чтобы быстрее сделать хорошие дороги и провести коммуникации. Скорее всего, формально этот взнос считался целевым. В таком случае это законно: захотели и собрали.
Паевой взнос.
В СНТ паевых взносов не бывает, потому что нет пайщиков. Функции паевого выполняет членский взнос.
Дополнительные взносы.
Как правило, это просто другое название целевых взносов. Но есть нюанс. Бывает, правление пытается собрать дополнительные взносы к уже уплаченным членским. Обосновать это могут тем, что денег хватило не на все нужды товарищества.
Например, прошел ураган и наделал много бед, надо восстанавливать. Но годовую смету закладывали без учета урагана. Платить дополнительные взносы на устранение последствий без решения общего собрания никто не обязан. Формально такие взносы, вероятно, проведут как целевые.
Но если правление думает наперед, то в СНТ обычно есть стабилизационный фонд, 100—200 тысяч. Это как раз на случай ЧП. Например, мы однажды использовали деньги стабилизационного фонда, когда гроза повредила оборудование подстанции.
Если же ничего не случилось, а денег все равно не хватает и правление предлагает что-то дособрать, возникают вопросы к качеству смет и в целом к управлению в товариществе.
Еще дополнительным взносом иногда считают так называемые отработки. Это часы, которые каждый садовод должен потратить на благоустройство и содержание общих земель и общего имущества. Допускается заменить отработку денежной компенсацией. Количество часов отработки и стоимость одного часа утверждает общее собрание. Про отработку в законе ничего не сказано, так что вводить ее не обязательно.
Права члена СНТ:
Получать информацию о том, что происходит в товариществе, знакомиться с уставом, отчетами бухгалтера и ревизора и другими документами.
Участвовать в управлении делами садоводства.
Подавать жалобы или предложения правлению, ревизору или председателю, обжаловать решения, которые, по мнению садовода, могут привести к плохим последствиям.
Добровольно выйти из СНТ.
Обязанности члена СНТ:
Своевременно и полностью уплачивать членские и целевые взносы.
Исполнять решения общего собрания.
Не нарушать права остальных садоводов.
На практике иногда одни садоводы считают, что в СНТ у них больше прав, чем у других. Например, у нас одна владелица участка заявила, что будет платить только 50% взносов, так как у ее мужа инвалидность первой группы. Но СНТ — это не государственная организация, товарищество не получает дотаций из бюджета и живет только на взносы. Если кто-то заплатит меньше, сосед должен заплатить больше. Поэтому при приеме новых членов лучше проговорить, что в СНТ нет никаких льгот для отдельных категорий граждан.
Пришедшие ставят подпись в списке присутствующих. На собрании должен быть кворум — не менее 50% членов СНТ.
Для ведения собрания избирают председателя и секретаря. Председатель зачитывает повестку и предоставляет слово докладчикам по списку. После доклада открывают обсуждение.
Решение принимают общим открытым голосованием — просто поднимают руки. И так пока все вопросы повестки не будут исчерпаны. Секретарь все это время ведет протокол.
Рекомендую прямо в повестке заранее прописать регламент: например, доклад — 5 минут, обсуждение — 15 минут. Это нужно, чтобы ограничить садоводов, которые хотят рассказать обо всех проблемах сразу. У нас, например, ежегодные собрания занимают не меньше двух часов, и если давать время высказаться по всем поводам, то можно совещаться до ночи.
Очно-заочное собрание совмещает в себе «уличную» встречу и возможность проголосовать на бумаге. Такие собрания часто проводили во время ковидных ограничений. Некоторые садоводы голосовали во время общего схода, но большинству разносили листы голосования, где можно было выбрать из нескольких вариантов решения разных вопросов.
Здесь главное, чтобы один и тот же человек не проголосовал дважды. В остальном у такой формы собрания одни плюсы: желающие высказаться приходят на очную часть, остальные голосуют письменно. Так точно наберется кворум.
Заочное собрание предполагает, что голосуют только на бумаге — листах голосования. Очная встреча не проводится. Правление может даже разослать листы почтой или разнести их лично и попросить вернуть в удобное время до определенной даты.
Важная особенность очно-заочного и заочного собраний — вопросы, которые на них можно решать, должны быть прописаны в уставе. Допускается прописать просто «любые вопросы, касающиеся деятельности СНТ» и больше об этом не думать.
Случается, что решение общего собрания отменяют в суде. Иск обычно подает кто-то из дачников. В гражданском кодексе перечислено немало оснований для отмены решения собрания. Вот основные:
- о собрании не оповестили или сделали это так, что никто не знал;
- не оформили протокол собрания или сделали это с нарушениями;
- среди голосовавших были не члены СНТ, а, например, их родственники.
Её избирает общее собрание, комиссия должна включать минимум трех членов товарищества. В нее не могут входить члены правления, председатель и их близкие родственники.
Обычно разрабатывают положение о ревизионной комиссии, но порядок ее работы можно и просто прописать в уставе.
Задачи ревизоров — минимум раз в год контролировать финансово-хозяйственную деятельность товарищества и докладывать о результатах общему собранию.
Председателя правления — он же председатель СНТ — избирают на общем собрании. Как правило, минимум на два года. Председатель представляет товарищество во всех инстанциях, то есть он вправе решать вопросы садоводства с энергосбытом или водоканалом и даже выступать в суде.
Председатель действует на основании устава и может подписывать официальные документы. Обычно это договоры с подрядчиками, трудовые договоры с наемными работниками, письма в разные инстанции.
Председателем можно избрать только члена СНТ. Однажды в нашем садоводстве мы чуть не нарушили это правило: хотели выбрать председателем супруга одной дачницы, но оказалось, что он не состоит и не может состоять в СНТ, поскольку у него нет участка в собственности.
Общее собрание. Это высший орган управления СНТ. Решения общего собрания обязательны для исполнения, и отменить их вправе только само общее собрание.
Решение собрания выше мнения председателя — собрание может даже снять председателя и назначить нового.
Вот основные вопросы, которые решает общее собрание:
- заслушивает и утверждает отчеты председателя, правления и ревизионной комиссии;
- рассматривает предложения правления о смете расходов на предстоящий год;
- утверждает устав товарищества и положение о ревизионной комиссии;
- рассматривает заявления и жалобы членов товарищества;
- утверждает размер и сроки внесения членских взносов, порядок использования целевых взносов.
Общее собрание бывает очередное и внеочередное. Очередное удобно проводить раз в год, в начале дачного сезона. На нем подводят итоги прошедшего года, рассматривают и утверждают планы.
Внеочередное собрание можно провести когда угодно. Инициировать его могут правление, ревизор или обычные садоводы, если их собралось не менее 1/5 от всех членов товарищества.
1) сделка (купля-продажа, аренда) в отношении земельных участков, по которым проходят подъездные пути к территории общего пользования;
2) соглашение сторон об установлении публичного сервитута за плату соответствии со ст. 23 Земельного кодекса РФ либо установление сервитута по решению суда при отказе от заключения соглашения. Особенности установления сервитута в вашей ситуации предусматриваются Федеральным законом от 08.11.2007 № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;
3) изъятие земельных участков для муниципальных нужд при наличии оснований (документов территориального планирования, в которых указывается строительство муниципальных дорог);
4) изъятие земельного участка у собственника по основаниям недействительности сделки, неиспользования участка (если земельные участки получены как земли сельскохозяйственного использования и не используются) и т.п.
Дальнейшие варианты развития событий зависят от вида разрешенного использования земельных участков, на которых находятся подъездные пути, проекта межевания территории, основания и срока возникновения права собственности на земельные участки, срока действия разрешения на строительство, особенностей территориального планирования на конкретной территории (территориальной зоны), правил землепользования и застройки и генерального плана муниципального образования, иных обстоятельств. Эту информацию вы можете найти на сайте муниципалитета и (или) в отделе (управлении) архитектуры и градостроительства администрации.
После государственной регистрации СНТ (либо от инициативной группы более семи человек) рекомендую вам письменно обратиться с соответствующими предложениями к собственникам земельных участков по месту их последнего известного места жительства заказным письмом с уведомлением, дополнительно использовав электронную почту, смс, любые известные вам мессенджеры.
Кроме этого, благоустройство территории, обеспечение доступа к территориям общего пользования – прямая обязанность органов местного самоуправления, информируйте администрацию о любых действиях собственников, нарушающих ваши права или создающих угрозу их нарушению. Запросите администрацию о планируемых мероприятиях на данной территории. В каждом муниципальном образовании есть муниципальный земельный контроль и положение о его деятельности, изучите его, запишитесь на прием к специалисту, желательно с доверенным лицом, обладающим познаниями в области земельного права, в том числе нормативных правовых актов Московской области и конкретного муниципального образования.